什么是加密货币抵押贷款？它们是如何运作的？

加密货币抵押贷款是一种允许你以加密货币作为抵押的房屋贷款，通常情况下 比特币 or USDC用这些硬币作为首付抵押，而不是出售它们。这样，您就能拥有房子，您的硬币仍然被保管，而且您还能避免应税出售。在其他大多数方面，它与普通抵押贷款并无二致。

今年，这个想法从小众走向了主流。Coinbase（@coinbase）和 Better Home & Finance（@betrmortgage）， AI一家名为“原生抵押贷款机构”（-in native mortgage lender）的公司宣布将于2026年3月在美国推出首批由房利美担保的加密货币抵押贷款，并开放了候补名单。首笔贷款已于6月4日发放，预计将于今年夏季晚些时候在全美范围内推广。由于这些贷款符合相关规定并由房​​利美担保，因此它们享有与标准住房贷款相同的政府支持和消费者保护。

什么是加密货币抵押贷款？

与传统途径相比，加密货币持有者通常需要出售加密货币才能购房，为此需要缴纳资本利得税，并支付首付。这会耗尽他们的加密货币，锁定税款，并放弃未来的任何潜在收益。

加密货币抵押贷款无需进行销售。您承诺支付$BTC 或者以USDC作为抵押，贷款方会提供首付资金，而您的加密货币则会被托管，直到贷款还清。这种结构主要帮助那些拥有大量加密货币但现金不足的买家，这种情况在年轻的持有者中很常见。Better 指出，美国有52万人拥有数字资产，而Redfin 2025年的数据显示，12.7%的Z世代和千禧一代买家已经出售代币来支付首付，而X世代的这一比例为3.5%。

它是如何起作用的？

为了简化流程，更好的做法是将两笔贷款合并为一笔。一笔是标准的房屋抵押贷款，另一笔是以您的加密货币作抵押的首付贷款。您只需每月支付一笔款项，两笔贷款的利率和期限相同。流程如下：

• 申请并获得预审批。您只需按照 Better 的正常流程操作：信用审核、收入核实和房产资格审查。符合房利美标准的独栋住宅、公寓和联排别墅均符合条件。
• 接受此提议。Better 会批准您获得 15 年或 30 年期固定利率的房利美合格抵押贷款。
• 质押加密货币。您可以通过 Coinbase 账户，将 BTC 或 USDC 转入 Better 在 Coinbase Prime 上的托管账户。整个转账过程只需点击一下 API 即可完成，完全数字化。
• 理发可享优惠。更好的信用额度是：抵押比特币的 40% 用于首付，抵押 USDC 的 80% 用于首付。例如，要获得 100,000 万美元的首付贷款，您需要抵押价值约 250,000 万美元的比特币或价值约 125,000 万美元的 USDC。额外的抵押品可以起到缓冲作用，吸收价格波动带来的风险。
• 以线上方式完成交易。您将获得房屋的主要抵押贷款，以及以加密货币质押和房屋第二顺位抵押权担保的首付贷款。Coinbase One 会员可获得贷款金额 1% 的贷款机构信用额度，最高可达 10,000 美元，用于支付交易费用或享受更低的利率。
• 还款并退出。当两笔贷款都还清，或者您进行再融资或出售后，您的加密货币将 100% 返还到您的 Coinbase 账户。

与传统的加密货币借贷方式不同，Better 的独特之处在于它无需追加保证金和追缴保证金。一旦您完成抵押，价格波动不会影响您的贷款条款。根据 Better 的产品页面介绍，这是一次性抵押，您的加密货币仅面临逾期还款的风险，而非市场波动带来的风险。这与保证金贷款的关键区别在于，保证金贷款中，无论您是否按时还款，一旦贷款价值比超过某个阈值，抵押品都可能被自动清算。

实际操作中是什么样的？

第一笔贷款于2026年6月4日发放给乔和艾米，他们是一对来自密歇根州安娜堡的30岁出头的夫妇。乔是一名软件工程师，他积累了相当数量的比特币，但现金不足以支付传统的首付。这对夫妇没有选择变卖比特币，而是抵押了加密货币，并以房利美担保的30年固定利率抵押贷款购买了他们的第一套房产。在房屋交割时，他们关联了自己的Coinbase账户，一步到位地完成了抵押品的转移，无需支票、电汇或出售。“购买我们的第一套房产一直是我们的目标，但我不想为了实现这个目标而放弃十年的投资，”乔说。“我们顺利完成了房屋交割，我的比特币也安然无恙。”

有什么好处？

不出售意味着无需缴纳资本利得税，而且您还能保留未来的增值收益。这种架构还能将流动性较差的数字财富转化为房产，而无需动用您的银行存款。市场需求似乎十分强劲：Better 预计，在全面推广之前，其候补名单上的贷款额将达到 250 亿美元。

有什么风险？

这仍然是一笔抵押贷款，因此适用通常的规则。如果逾期付款 60 天，Better 可以清算抵押的加密货币。房屋止赎遵循房利美 (Fannie Mae) 的标准流程，从第 180 天单独启动。加密货币面临违约风险，但不会面临价格下跌风险。

其他一些注意事项也值得考虑。抵押品由第三方持有，即 Better 公司在 Coinbase Prime 平台上的账户。申请资格受到严格限制，需要拥有 Coinbase 账户、足够的加密货币、良好的信用记录以及符合房利美 (Fannie Mae) 资格的房产。Better 公司还明确声明，其不提供财务或税务建议。并非所有人都认为这种做法适合住房金融领域：去年，四位民主党参议员曾警告联邦住房金融局 (FHFA)，在承销中使用加密货币作为抵押品可能会对住房市场的稳定性构成风险。

为什么现在？

2025年6月，联邦住房金融局（FHFA）在局长比尔·普尔特（Bill Pulte）的领导下，指示房利美和房地美将在美国受监管交易所持有的加密货币视为抵押贷款风险评估中的合格资产。这为符合规定的产品铺平了道路。加密货币抵押贷款并非全新概念，但这是首个获得房利美认可且可扩展的版本。正是这一独特性使其成为真正普及的候选产品。

来源：

• 美好家园与金融 官方产品页面展示了双贷款结构、40% BTC 和 80% USDC 抵押信用额度、Coinbase Prime 托管、60 天和 180 天的逾期期限以及无追缴保证金功能。
• Better Home & Finance 和 Coinbase 2026 年 3 月的发布公告宣布了合作关系、合格抵押品、5200 万数字资产所有者人数以及 Redfin 世代数据。
• Better Home & Finance 和 Coinbase 2026 年 6 月发布的公告确认了 Joe 和 Amy 在安娜堡的首次交易完成、借款人报价和启动日期。
• 雅虎财经 报道了首笔交易完成情况、预计 250 亿美元的候补名单规模以及 Coinbase One 提供的 1% 贷款人信用额度。
• 比特币杂志 报道了联邦住房金融局局长比尔·普尔特于 2025 年 6 月发布的指令，该指令指示房利美和房地美承认数字资产为合格抵押品。