埃夫拉伊姆·第弗洛里 (Efraim Diveroli)，前军火商，其五角大楼合同欺诈案为 2016 年乔纳·希尔 (Jonah Hill) 电影提供了灵感 战犬，已经从特拉华州的法庭上脱颖而出，对正在崩溃的中西部公寓帝国占据了上风。 第弗洛里因军火交易和欺诈罪被判处四年监禁 但此后通过名为 YSA Investments 1, LLC 的工具将自己重塑为商业贷款人。

绝望的借款人和极高的利率

2024 年，总部位于塔尔萨的 Vesta Holdings 及其附属实体的唯一所有者和经理马克·库利克 (Marc Kulick) 正在寻求短期融资。一位熟人向他介绍了第弗洛里，YSA Investments 的负责人，YSA Investments 是他商业贷款的特殊目的工具。 接下来是一系列带有条款的贷款，这些条款将考验任何借款人的极限。

2025 年 6 月的一笔贷款本金为 315,000 美元，库利克有义务在 7 月 1 日之前偿还 515,000 美元，年利率为 1,565%，每日复利。 法庭记录称，库利克最终拖欠了四笔贷款，每日复利利率从 1,500% 到 7,000% 不等，拖欠贷款债务估计高达 9.3 亿美元。 特拉华州是美国少数几个根据高利贷法不对利率施加限制的州之一， 当库利克提起诉讼，称费率不合理时，这一事实被证明是决定性的。特拉华州衡平法院做出了对他不利的裁决。

另一项诉讼中的法庭记录将库利克对第弗洛里的做法描述为“万福玛丽”试图让他的计划继续下去。 库利克在审判中承认，Vesta 的 34 处房产中有 32 处经常需要现金。 他承诺将其横跨俄克拉荷马州、阿肯色州和堪萨斯州的整个多家庭资产组合作为抵押品。

摇摇欲坠的帝国和日益严重的法律风险

第弗洛里纠纷只是 Vesta Realty 不断扩大的法律战争中的一个战线。 近几个月来，该公司遭受了至少 20 起诉讼，甚至可能更多，指控未支付数亿美元。 库利克自己的商业伙伴提起的一份长达 199 页的诉讼称，他将本应流入公司的钱用作他的“个人存钱罐”，法庭文件称库利克掠夺了超过 3700 万美元，用于支付信用卡、汽车贷款和赌债。 该诉讼中引用的一份法证报告将库利克的财务行为描述为“典型的庞氏骗局”，并指出，在 2025 年的两个月内，Vesta 的日均账户余额约为 8 万美元，但资金流出接近 5,900 万美元。

对租户来说，后果很严重。 今年二月，斯蒂尔沃特宣布雷明顿牧场公寓大楼在数月没有供暖和供水后构成公害。 7月，詹克斯也效仿，宣布维斯塔的两处房产因堆积垃圾而构成滋扰。 截至 3 月 13 日，Vesta 欠塔尔萨市 421,534 美元的未付水费。

同时， 塔尔萨土地记录显示，YSA 已就多个灶神星财产提交了一份契约和转让协议，表明控制权发生了变化，但整体情况仍不清楚。 曾经向五角大楼出售弹药的人可能很快就会发现自己成为某人的房东。

资料来源：
KJRH 2 新闻俄克拉荷马州：灶神星传奇现在如何包括敲诈勒索索赔和战犬
俄克拉荷马州观察：新诉讼增加了 Vesta Realty 首席执行官的法律麻烦
俄克拉荷马州观察：当房东不付账单时，租户就会陷入困境